高地价迫使开发商多重准备转战二三线城市图

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高企的房价迫使不少购房人望房兴叹,不堪忍受房价之重,高企的地价,同样使开发商们陷入焦虑,不得不多种准备应对,有转战二三线城市的,有联合拿地的,还有积极收购公司、收购股权的,一定要在北京这样的一线城市拿地的话,也要动用多方关系,争取更改规划,降低开发成本。

地价飙升

2009年是北京楼市乃至全国楼市房价飙升最迅猛的一年,虽然国家统计局的数据表明,2009年全国70个大中城市房价涨幅仅1.5%,但是市场呈现出来的却是另一番景象,涨幅超过100%的项目至少有两位数,超过50%的项目更是比比皆是。有业内人士认为,去年仅北京市而言,平均涨幅50%不算离谱,30%-40%绝对保守。

比房价更彪悍的是地价。

据CRRC统计,2009年北京市住宅用地的楼面地价呈现非常明显的上升走势,全年平均值为5611.55元/平方米,是2008年年均值的1.45倍。其中,去年2月份平均地价才仅为3202.63元/平方米,低于2008年的均值,到了12月,地价就已经飙升到8738.85元/平方米。面对这样的涨幅和速度,房价也得认输。

进入2010年,地价依然在稳步上升。据北京中原三级市场研究部统计,1月,北京住宅供应用地楼面均价达到了13305.4元/平方米。

如今,在开发商眼中,五环附近的土地已经成为优质地块的代名词,成交价正在直逼2万元/平方米。而通州、大兴、房山这些郊区的核心地段地价,基本已经进入万元时代。这意味着要想通过公开出让的方式,在北京像样点的地段拿一块稍具规模的土地,开发商至少要短期内拿出20亿元以上的资金,再加上从去年以来对公开出让地块付款方式、付款节奏的监管日益加强,即便是财大气粗的开发商,如此一笔巨款,也不是能随意拿出的。

穷则思变。

高企的地价、巨大的资金压力,迫使部分开发商开始寻找新找地办法。

转战二三线城市

2009年,保利、中海、中铁等一线房企和新兴央企开发商频频出现在北京、上海这样的一线城市土地出让市场上,但领头羊万科却很少露面,倒是二三线土地市场上,经常传出万科拿地的消息。

据万科年报称,2009年,万科新获取项目多位于房价上涨较少、自住需求占主导地位的二三线城市,主动规避了部分热点城市争夺过于激烈的土地。

根据万科地产总裁郁亮的解释,这是因为万科坚持了“宁可错过,决不拿错”的原则,综合考虑土地价格、收益空间和开发风险后才出手。因此,万科2009年新增项目的平均楼面地价约2401元/平方米左右,较2007年下降三成。

郁亮表示,2010年,万科还将继续坚持这样的原则。

万科的选择并非个例。楼市新秀龙湖地产在大举进军北京、上海这样的一线城市的同时,悄然深入二三线城市布局。据其高管解释,一方面是看好了二三线城市的未来发展,另一方面也是为了平衡一线城市拿地的压力。他表示,风险和收益是相对的,二三线城市地价成本低,但产品做好了,收益率并不低。据其透露,龙湖在常州、无锡拿的土地未来收益率不会比一线城市低。

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